县城楼市的销售问题近期频频引起舆论热议。这两天，某县县委书记号召领导干部买房的视频刷了屏，而近期“多地鼓励农民进城买房”的话题也备受关注。
据红星资本局不完全统计，近来， 江苏省泰州市、安徽省潜山市、黑龙江省佳木斯市、贵州省遵义市和湖北省黄冈市等地先后推出了鼓励农民购房的政策。 同时，可以看到，在出台鼓励农民进城购房的城市中，地方政府多给予购房补贴、契税补贴等优惠政策。
以江苏省泰州市为例，进城农民在规定时间内购买首套商品住房的，给予一次性补贴，补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。
8月18日，红星资本局随机选取三座城市采访了相关人员，发现：有的城市推出的政策让有意向的购房者增多，而有的城市的补贴活动已经结束。
在县域房地产市场库存压力较大的背景下，鼓励农民进城买房，显然是将楼市“去库存”的希望寄托在农民群体身上。对此，农民日报18日发布评论称，首先要关注的是，如果农民在城市的生活难以为继，还能否回到农村去？其次要关注农民进城后，究竟发展前景如何？
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多地出台政策 纷纷鼓励农民进城买房
综合中新经纬、澎湃新闻梳理，进入8月，多地出台政策，纷纷鼓励农民进城买房。
8月11日， 吉林省长春市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步给予进城农民和来（留）长人才购房补贴政策支持的通知》。《通知》显示，对购买符合条件的新建商品住房给予200元/平方米购房补贴。
除了长春市，吉林省多个城市亦发布相关政策，包括 延吉市、吉林市等。
其中，延吉市明确，对于农民购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，政府参照购房农民所缴纳契税的额度全额给予补贴。
另据《佳木斯日报》报道，今年7月26日， 黑龙江佳木斯市人民政府出台十条优惠政策，其中一条提及“农民进城购房补贴”。在佳木斯市市区购买新建商品住房的农民购房人，每平方米补贴100元，每套补贴总额不超过2万元；购买新建商业用房的，每平方米补贴150元，每套补贴总额不超过3万元。
据红星资本局，记者致电佳木斯市某楼盘，其售楼处的工作人员称，上述补贴活动是在7月中旬推出的，但在7月末已经结束。
8月5日， 江苏省盐城市阜宁县下发通知，围绕购房补贴、助企纾困解难等方面推出十项政策。针对农民进城入镇购房，其中规定，县域内以个人名义参加社会保险的，可以缴纳住房公积金，缴满6个月并进县城购房的，可以享受住房公积金贷款。
同日， 吉林省吉林市代管县级市桦甸市制定农民进城购房优惠政策，申请人不局限于桦甸籍农民，可以是外省、市购房者，只要户籍所在地为农村即可；可在城市规划区内国有土地上购买商品住房或二手住房。同时，针对进城购房的农民，桦甸市还设置了农民随迁子女义务教育阶段就近入学转学、可申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等优惠政策。
8月3日， 贵州省黔西南州晴隆县发布试行文件要求，积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。其中提出，对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保持不变；研究适合开发适合农民工购买的信贷产品，支持农民工进城购房等。
8月2日， 四川省凉山彝族自治州宁南县发布通知提出，实施特殊群体置业补贴，购买新建商品住房的蚕桑产业大户、烤烟产业大户，年收入前100名，给予每户1万元购房补贴，第101-200名，给予每户0.5万元购房补贴；购买新建商品住房的发展林业、畜牧、果蔬的家庭农场大户，由县林业和草原局、农业农村局出具产业大户及家庭农场证明后，给予每户0.5万元购房补贴。
此外，在7月末，安徽省安庆市潜山市印发若干措施明确，自发文之日起至2023年12月31日， 对自愿退出宅基地进城购房落户的农民，经认定后给予一次性5万元购房奖励。 对自愿退出宅基地且宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，经认定后，按每亩3万元给予奖励。
据红星资本局，记者致电其中某楼盘的售楼处，有工作人员称，整个潜山市现在确实只有4个新楼盘，她所在的楼盘只剩几十套房了。在《若干措施》出台后，来买房的人比以前多。
7月8日，湖北黄冈出台的《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》明确，实行农村户籍人口进城购房补贴，农民进城购房一次性补贴1万元（落户黄冈城区）。
今年5月17日，江苏省泰州市住房和城乡建设局（下称“住建局”）在官网发布了《关于有效应对疫情影响促进市区房地产业健康发展的通知》。其中提到：对在泰、来泰大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者，在市区范围内于2022年5月1日至2022年12月31日期间购买首套商品住房的，给予一次性补贴，补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。
据红星资本局，在上述《通知》印发后，泰州市的新房成交量在5月明显上涨，较4月上涨84%。不过，在5月以后，新房成交量再次下滑，7月的成交均价跌破至1.5万元/㎡以下。泰州某楼盘售楼处工作人员称，她所工作的楼盘这一期在去年开盘，目前还剩200余套房子，算是“尾盘”。她认为，楼盘整体卖得还可以。
据中新经纬，易居研究院智库中心研究总监严跃进此前表示，此类政策是值得肯定的，进一步说明农民进城购房依然是各地房地产交易市场活跃的一 个重要支撑。当前各地新型城镇化的工作还远远没有结束，类似政策对于导入新市民的人口具有积极作用，同时也将更好地带动当地楼市和关联产业的发展。预计2022年全国其他城市也依然会有此类政策，是楼市活跃的又一推动力。
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鼓励农民进城购房效果大吗？
事实上，鼓励农民进城购房并非此次楼市调控的新鲜产物。
早在2015年底，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。
在彼时“去库存”的大背景下，加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房成为重要措施。
按照新华网2016年2月发布的文章，当时山西、山东、甘肃等省明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。
2016年2月19日，中国农业银行还曾推出“农民安家贷”产品，该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求。
从效果来看，根据新华网报道，截至2016年7月31日，安徽农行“农民安家贷”实现发放23329笔，发放金额69.91亿元，帮助农民进城购房。
安徽地区房地产“去库存”效果也得以凸显。以六安市为例，2015年市区待售商品房面积达663万余平方米，2016年一季度，六安市区销售商品房120多万平方米，同比翻了一番，其中农民购房占比超过50％，去化周期由28个月缩短到18个月。
据中新经纬，58安居客房产研究院分院院长张波分析，鼓励农民进城买房是近期各地楼市政策比较密集的一个点。随着城镇化进程，农民进城买房已经在不断地往前推进，虽然很多农民还是在农村务农，但可能子女或者亲戚朋友已经在城镇里生活居住。另外，随着大众对教育的重视程度不断提升，很多农村家庭的子女要去上更好的学校，也有进城买房的需求。
在张波看来，随着城镇化不断提升，尽管农民进城买房的需求依然存在，但从绝对值看，比2015年之前已经明显减少。因为，2015年三四五线城市去库存，那几年不少农民去县城、市里买房，已经消化了不少农民进城买房的需求，同时，这些年不少返乡置业人群的父母也是农民，也消化了相当一部分农民进城居住的需求。
张波认为，农民进城买房的需求依然存在，内在推动因素包括对于优质教育资源的追求，对于更好公共配套资源的需求，但本轮政策对于农民推动的实际效果将低于市场预期。
农民日报评论：不能不算后路账
8月18日的《农民日报》刊发评论《鼓励农民进城买房，不能不算后路账》，评论写道： 想要“以房引人”“以房留人”，就必须充分保障农民的权益，给农民留足后路。
以下为评论全文：
县城楼市的销售问题近期频频引起舆论热议。这两天，某县县委书记号召领导干部买房的视频刷了屏，而近期“多地鼓励农民进城买房”的话题也备受关注。江苏阜宁、吉林桦甸、贵州晴隆、四川宁南等多个县城相继发布针对农民的优惠买房政策。在县域房地产市场库存压力较大的背景下，鼓励农民进城买房，显然是将楼市“去库存”的希望寄托在农民群体身上。
农民要不要进城买房？这个问题不能一概而论。对于那些积累了一定经济实力、确实有需求离乡进城的农民来说，此时恰逢政策“东风”，很多县市针对农民采取了给予购房补贴、享受随迁子女义务教育阶段就近入学转学、申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等政策，降低了购房成本，增加了“进城买房”的含金量，未尝不是一次不错的机会。
但对于那些虽有进城愿望，但暂时没有足够的能力购房，也没有稳定的收入覆盖进城后生活成本的农民来说，举债进城，就要慎之又慎。尤其是一些地方将“自愿退出宅基地进城购房落户”作为农民获得进城购房补贴的条件，更要特别审慎。
我们总说，农村是维护经济社会稳定的“缓冲区”“蓄水池”。经济繁荣期，农民作为“物美价廉”的劳动力走进城市，为城市创造巨大的利润价值。经济收缩期，农村的宅基地、农房、林地、农田又像一块巨大的海绵，重新吸纳了归乡的人们。
如今，经济新的下行压力加大，不少县市希望以各种手段吸引农民进城活跃经济，扩大需求，这样的初衷可以理解。但想要“以房引人”“以房留人”，就必须充分保障农民的权益，给农民留足后路。
首先要关注的是，如果农民在城市的生活难以为继，还能否回到农村去？农民在乡村享有三重保障——“农村土地承包权”“宅基地使用权”“集体收益分配权”，这些权益是农民的命根子，不能因为在城市买了房就放弃了。有老房子可住，有地可种，有粮可收，这是农民的后路，也是社会的后路，一定要留好了。农民的承包权和宅基地也不是不能退，但一定要尊重农民的意愿，通过市场手段，遵循价值规律，依法、自愿、有偿地拿真金白银来跟农民换！像“自愿退出宅基地可获5万元购房补贴”的政策，5万元够农民在城里买房吗？能够保障农民的城市生活吗？这么点补贴和农村的权益对等吗？退休市民回乡居住，从没有被要求必须放弃城市户口和城里的住房。“二选一”的选择题，城市居民不需要做，农民也不应该面对。
其次要关注农民进城后，究竟发展前景如何？农民进城前，门前一垄田、院里一畦菜、山上一捆柴就能解决基本的吃喝。农民进城后，掏空了全家的钱包买房不说，燃气费、交通费、买肉、买菜样样都是必不可少的支出。在当前这个时期，县域经济增长乏力，房地产行业的不景气必然会影响建筑行业农民工群体增收就业，支出增加了，可支配收入没有可预期的增长，农民能否真正在城里留得住、过得好？县城在呼吁农民买房的同时，是否为他们准备了足够的就业机会，如果失业了，能否和城市居民一样享受就业扶持、失业保险和低收入保障？将来他们老了，这些城市新增人口的社保、养老保险是否已经做了充足的预案？既然吸引农民进城，地方政府就要拿出实实在在的诚意。
我国的城镇化是一个长期的历史过程，在这个进程中，要保有足够的历史耐心，对涉及农民的事情都要多一份考量，但凡是涉及农民的权益，一定不能损害，一定要有益，要有利。在一定历史时间内，既要让农民享受到城乡一体化过程中的发展成果，又要维护好农民的各项涉农权益，让农民两头得利有什么不好？如果总是惦记着农民的那点购买力，甚至想打宅基地的主意，切断了农民可进可退的后路，是不可取的，这样换来的短期收益和发展也是难以持续的。
作为“城尾乡头”，县城是连接城市、服务乡村的天然载体，制定政策、出台措施，一定要有更统筹的城乡一体化的通盘考虑，切不可“头疼医头、脚痛医脚”，更不可“城市生病、农村吃药”。只有尽早摆脱对“土地财政”的严重依赖，下大力气练好内功，不断完善产业配套和营商环境，优化经济结构，发展出实实在在的支柱产业，让进城买房的农民能安居，更能乐业，才是化解县域经济难题的根本之道。
来源：每日经济新闻
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